太陽光発電所を売る前に、やっておくと査定が変わること

太陽光発電所を手放すとき、多くの方は仲介業者に査定を依頼するところから始めます。ところが、査定に出す前にできることがあることは、あまり語られません。

理由は単純で、仲介業者の収益は売買が成立して初めて発生するからです。「まず半年かけて整えてから売りましょう」とは言いません。今の状態で、今売る。それが仲介の立場から見た合理です。

売る側の立場で整理します。

なぜ「管理していない設備」は安くなるのか

買う側の視点に立つと分かります。

中古の低圧太陽光を買う人は、その設備を見に行ったとしても、状態を判断できません。パネルが何枚あるかは数えられても、内部にひびが入っているかは分かりません。架台に錆があっても、塗って止まる段階なのか交換が必要なのかは見分けがつきません。

だから買う側は、書類で判断します。点検の記録、修理の履歴、発電量のデータ。これがあれば、設備がどう扱われてきたかが読めます。

実際、定期的なメンテナンスが行われていない設備や管理がずさんな設備は査定額が下がるという見解は、売却仲介の各社が共通して示しています。「管理不足の発電所も買い取れる可能性がある」という表現で、裏側から同じことを言っている会社もあります。

「見ていなかった年数」は、買い手にとってリスクの年数です。

売る前にやると効くこと

順に挙げます。費用対効果の高い順です。

1. 現況を写真と記録で確定させる

これが最も安く、最も効きます。

今の状態を、同じアングルで一通り記録する。パワーコンディショナの表示部、売電メーターの数字、架台の地際、パネル、ケーブル、フェンス、標識。

「問題がない」ことを示す記録があるのと、何もないのとでは、交渉の出発点が変わります。買い手が現地を見に来たとき、この記録があれば説明ができます。

2. パワーコンディショナが全台動いているか確認する

ここは必ず確認してください。

低圧の複数台構成では、1台止まっていても発電量は1割ほどしか落ちません。売電明細を見ているだけでは気づけない範囲です。ところが買い手側は、購入前に必ず全台の稼働を確認します。

先に自分で見つけて直しておけば、それは「対応済み」という記録になります。同じ事実でも、意味が正反対になります。

3. 草を刈っておく

見た目の問題ではありません。

草がパネルの下端にかかっていれば、買い手は「影で発電量が落ちている」と判断します。そして、それを解消するための費用を見積もります。

さらに、草が高い状態は次に手を入れるときの費用が高いことを意味します。膝丈と胸丈では作業量が違い、木本化していれば刈払機では処理できません。買い手はその費用も織り込みます。

除草の費用が業者によって大きく違う理由はこちらの記事にまとめています。

4. 架台の錆を「どの段階か」まで確定させる

錆があること自体より、それが何なのか説明できないことが問題になります。

白錆であればめっきはまだ機能しており、対応は不要です。表面の赤錆なら、塗装で止まります。地際が痩せていれば交換が必要です。この3つは費用の桁が違います。

「錆びています」とだけ書かれた設備は、買い手に最も重い解釈をされます。「表面の赤錆が数箇所、補修済み」と示せる状態とは、扱いが変わります。

錆の見分け方は太陽光の架台の錆は、どこまでなら塗って止められるかにまとめています。

5. 法令要件の欠けを埋める

フェンスと標識です。

柵塀と標識の設置は事業計画策定ガイドラインで求められている措置です。満たしていない設備は、買い手が是正費用を見込んで値を下げます。しかも、整えるのに必要な費用より、下げられる額のほうが大きくなることがあります。

標識の名義が前の所有者や廃業した業者のままになっている場合も同じです。買い手から見れば、引き継ぎが雑な設備という印象になります。

★書類を先に揃えておく

実務上、これが売却の速度を決めます。

買い手と仲介業者が求めるのは、次の書類です。

• 受給契約書（設備ID・運転開始日・調達価格）
• FIT認定の内容が分かるもの
• パネル・パワーコンディショナの型番と枚数・台数
• 保証書（残存年数と、譲渡後も有効かどうか）
• 過去の発電量データ（月別で数年分あれば理想）
• 点検・修理・除草の履歴
• 土地の権利関係（所有なら登記、賃借なら契約書）
• 遠隔監視のログイン情報

探すのに時間がかかると、それだけ売却が遅れます。そして「書類が揃わない」という状態そのものが、買い手の警戒を招きます。

特に発電量データは重要です。過去の実績が示せれば、買い手は収支を計算できます。示せなければ、買い手は保守的な数字で計算します。

★廃棄費用の積立金は、買い手のものになる

これを知らずに売買している方がいます。

2022年7月から、太陽光発電設備の解体・撤去費用が売電収入から差し引かれて積み立てられています。低圧なら、運転開始から10年が経過した時点で始まります。

そして、認定事業者としての地位を譲渡する場合、積立金を取り戻せる地位は法律上自動的に移転します。

買い手側から見れば、既に一定額が確保された設備を引き継ぐことになります。これは売り手が主張していい材料です。ところが、積立残高を把握していなければ、交渉のテーブルに載せることすらできません。

売らないと決めた場合にも、無駄にならない

ここまで挙げたことは、売却の準備であると同時に、保有を続ける場合の整備でもあります。

「売るかどうか決められないから何もしない」が、最も損をします。どちらに転んでも必要な準備だからです。

そして実際には、現況を把握した結果、売らないと決める方もいます。止まっていたパワーコンディショナを直したら発電量が戻った、草を刈ったら思ったほど傷んでいなかった。判断材料が揃って初めて、売る理由が消えることがあります。

遠方に住んでいる場合

売却を検討する方の多くは、管理の負担が理由です。

売却仲介サイトには、購入時に「メンテナンスフリー」と説明されたが実際には雑草対策が必要で、遠方のため現地確認にも時間と費用がかかることから売却を決めた、という所有者の事例が掲載されています。

この状況で難しいのは、売る準備のために現地へ行く必要があるという点です。行くのが負担だから売るのに、売るために行かなければならない。

この部分は委託できます。現況の確認、写真の記録、除草、法令要件の確認。売却前に一度整えるだけであれば、単発でも承れます。

現地に行かずに状態を把握する方法はこちらの記事にまとめています。

売却を止めるつもりはありません

誤解のないように書いておきます。

当社は、売却を思いとどまらせるために書いているのではありません。FIT期間の残存年数、ご自身の年齢、他の投資対象との比較。売る理由は人それぞれで、そこに立ち入る立場にありません。

お伝えしたいのは1点だけです。売ると決めたなら、その前に一度整えたほうが手取りが増える可能性があるということ。整備にかかる費用より、査定の差のほうが大きくなることがあります。

売却前の現況確認から承ります

当社は岩手県内で低圧太陽光発電所の保守管理に携わってきました。売却をご検討中の発電所についても、現況の確認と写真の記録を承っています。

年間メンテナンスは初年度77,000円〜、2年目以降99,000円〜（税込・敷地1,200㎡まで・除草込み）です。年2回伺い、そのつど写真17枚の報告書をお送りします。この報告書は、そのまま買い手に示せる管理記録になります。

単発の除草剤散布、架台の錆補修、標識の製作も個別に承っています。「売る前に1回だけ」というご依頼で構いません。

点検で見る項目は点検内容のページ、費用は料金ページにまとめています。維持費の全体像は低圧太陽光の年間維持費は、本当はいくらかかるのかをご覧ください。

まとめ

• 買う側は設備の状態を知らない。確認できないリスクは、すべて価格から引かれる
• 仲介業者は「整えてから売りましょう」とは言わない。成約して初めて収益になるため
• 効くのは現況の記録・パワコンの確認・除草・錆の判定・法令要件の5つ
• ★売買直前に不具合を指摘されるのが最も不利。先に見つけて直せば「対応済み」になる
• ★廃棄費用の積立金を取り戻せる地位は、売却で買い手に移転する。交渉材料として把握しておく
• これらは持ち続ける場合にも必要な整備。迷っているなら、やって損はない

無料診断を申し込む

発電所の所在地をお知らせいただくだけです。航空写真から敷地面積を算出し、標識やフェンスの状況を含めた概算のお見積りを、2営業日以内にメールでお送りします。現地には伺いません。
対応エリアは岩手県および宮城県北部です。対応エリア外の発電所についても、無料診断と単発のご依頼は承っております。